Desde a implementação e harmonização da contabilidade internacional no Brasil, nós, profissionais do ramo, lidamos e estudamos conceitos que até então, não eram utilizados. Sob essa engrenagem viciosa que estudamos na medida que necessitamos absorvê-la, abordarei um que ao mesmo tempo é simples e por outro lado astuta. Afinal, o que é uma propriedade para investimento e como tratá-la?

OBS.: A Propriedade Para Investimento encontra-se evidenciada no Pronunciamento Técnico CPC 28 – em correlação às Normas Internacionais de Contabilidade IAS 40. O texto abaixo refere-se à um resumo das citações que julgo relevantes e não substituirá a leitura completa do referido CPC.

1. Qual é o seu Conceito?
“As propriedades para investimentos são ativos mantidos para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante”.

Alguns exemplos de propriedades para investimentos são: terrenos (mantidos para valorização de capital a longo prazo), edifício (que seja propriedade da entidade ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

Em uma linguagem mais simples…
Se a Entidade possui terrenos, edifícios, salas e imóveis comerciais que não estão sob utilização operacional da entidade, pelo qual, pretende-se arrendar ou valorizar capital, estes poderão ser reclassificados para propriedade para investimentos. Os ativos classificados como propriedade para investimento gerarão fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades não utilizadas nas operações da entidade daquelas destinadas pelos proprietários aos objetivos sociais.

2. Como reconhecer e registrar a propriedade no seu reconhecimento (início)?
A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial.

3. Como reconhecer e registrar após reconhecimento inicial?
Com certeza, o assunto fica interessante nesta fase. Com algumas exceções indicadas no próprio CPC, a entidade deve escolher como sua política contábil o método do valor justo ou o método do custo, e deve aplicar essa política à todas as suas propriedades para investimento. Todavia, mesmo que a Entidade tenha como política o método de custo, ela deverá, minimamente, mensurar o valor justo das propriedades para investimento e, ao menos, divulgá-la (em notas explicativas). Além disso, a mensuração do valor justo é incentivada (mas não obrigatória) tendo como base avaliador independente.

OBS 1.: Eis uma passagem interessante:
Item 32: CPC 28: “Este Pronunciamento Técnico exige que todas as entidades mensurem o valor justo de propriedades para investimento para a finalidade de mensuração (se a entidade usar o método do valor justo) ou de divulgação (se usar o método do custo). Incentiva-se a entidade, mas não se exige dela, a mensurar o valor justo das propriedades para investimento tendo por base a avaliação de avaliador independente, que tenha qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja sendo avaliada. (Alterado pela Revisão CPC 03)”.

4. Aspectos e tratamento contábil na transferência dos ativos (imobilizado ou estoque) para propriedade para investimento pelo método do valor justo.

 . Até a data em que o imóvel se torne propriedade para investimento escriturada pelo valor justo, a entidade deprecia a propriedade e reconhece quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que tenham ocorrido.

 . A entidade trata qualquer diferença nessa data (entre o valor contábil/custo histórico da propriedade versus o seu valor justo) da seguinte forma:

(a) Qualquer diminuição resultante no valor contábil da propriedade é reconhecida no resultado. Porém, até o ponto em que a quantia esteja incluída em reavaliação anteriormente procedida nessa propriedade, a diminuição é debitada contra esse excedente de reavaliação;

(b) Qualquer aumento resultante no valor contábil é tratado como se segue:

(i) até o ponto em que o aumento reverta perda anterior por impairment dessa propriedade, o aumento é reconhecido no resultado. A quantia reconhecida no resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o valor contábil para o valor contábil que teria sido determinado (líquido de depreciação) caso nenhuma perda por impairment tivesse sido reconhecida;

(ii) qualquer parte remanescente do aumento é creditada diretamente no patrimônio líquido, em ajustes de avaliação patrimonial, como parte dos outros resultados abrangentes. Na alienação subsequente da propriedade para investimento, eventual excedente de reavaliação incluído no patrimônio líquido deve ser transferido para lucros ou prejuízos acumulados, e a transferência do saldo remanescente excedente de avaliação também se faz diretamente para lucros ou prejuízos acumulados, e não por via da demonstração do resultado.

 . Para uma transferência de estoque para propriedade para investimento que seja escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado. O tratamento de transferência de estoque para propriedade para investimento que é escriturada pelo valor justo é consistente com o tratamento de venda de estoque.

 . Quando a entidade concluir a construção ou o desenvolvimento de propriedade para investimento de construção própria que será escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado

5. Alteração no valor justo da propriedade para investimento após o reconhecimento. O que fazer?

Conforme item 35 do referido CPC, cita-se que: “O ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra”.

6. Qual a periodicidade na mensuração a valor justo?

Se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela deve continuar a mensurar a propriedade pelo valor justo até a alienação (ou até que a propriedade se torne propriedade ocupada pelo proprietário ou a entidade comece a desenvolver a propriedade para subsequente venda no curso ordinário do negócio), mesmo que transações de mercado comparáveis se tornem menos frequentes ou que os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis.

7. E quando a propriedade for alienada?
A propriedade para investimento deve ser baixada (eliminada do balanço patrimonial) na alienação ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benefício econômico for esperado da sua alienação. Ganhos ou perdas provenientes da retirada ou alienação de propriedades para investimento devem ser determinados como a diferença entre os valores líquidos da alienação e o valor contábil do ativo e devem ser reconhecidos no resultado (a menos que o Pronunciamento Técnico CPC 06 – Operações de Arrendamento Mercantil exija outra forma no caso de venda e leaseback) no período da retirada ou da alienação.

8. Em outras linhas, ainda é permitida uma reavaliação espontânea de ativos?
Não. Desde 2008, com a promulgação da lei 11.638/2007, estão vedadas para todas as sociedades brasileiras novas reavaliações espontâneas de ativo, salvo se “se permitida legalmente”, permissão que não existe atualmente. A opção da mensuração a valor justo que o CPC 28 condiciona é específica para certos ativos (vide ponto 1), pelo qual, sua mensuração a valor justo impactará de forma diferenciada para cada situação, ao contrário da extinta “reavaliação espontânea de ativo”, que deveria ser realizada para os “elementos do ativo”, independentemente de ser operacional o ou não. Havia, também, outros procedimentos específicos como a nomeação dos Peritos ou Empresa Especializada, regras de periodicidade para novas reavaliações, entre outras. Ou seja, são assuntos que possuem alguns aspectos parecidos, mas com tratamentos contábeis completamente divergentes.